Overdrachtsbelasting bij het kopen van een woning: tarieven 2026 en de startersvrijstelling

Overdrachtsbelasting is de belasting die u betaalt wanneer u eigenaar wordt van een bestaande woning in Nederland. In 2026 zijn er drie tarieven die voor woningkopers van belang zijn: 2% voor een woning waarin u zelf gaat wonen, 0% voor starters onder de 35 die aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoen, en 8% voor een woning die u niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het tarief wordt toegepast op de waarde van de woning, de notaris doet aangifte en betaalt de belasting namens u als onderdeel van de overdracht, en het bedrag is verschuldigd op de dag van de levering.

Deze gids legt uit welk tarief op u van toepassing is, hoe de startersvrijstelling in 2026 werkt, waar kopers geld verliezen en hoe u de cijfers controleert voordat u tekent. Het is algemene informatie, geen persoonlijk belastingadvies. De cijfers hieronder zijn gecontroleerd aan de hand van de pagina's van de Belastingdienst die bij de bronnen staan. Jaarlijkse bedragen worden op 1 januari opnieuw vastgesteld, dus controleer ze daar opnieuw bij een aankoop laat in het jaar.

De drie tarieven in 2026

De Belastingdienst publiceert elk jaar één tabel. Voor 2026 ziet die er voor een woningkoper als volgt uit.

Situatie	Tarief in 2026
Uw eigen woning: u gaat er zelf voor langere tijd wonen	2%
Uw eigen woning als starter onder de 35, u woont er zelf en voldoet aan alle voorwaarden van de vrijstelling	0%
Een woning die u niet als hoofdverblijf gebruikt: tweede woning, vakantiewoning, woning voor verhuur	8%
Geen woning: bedrijfspand, kantoor, garage, winkel	8%

De belangrijke verandering dit jaar zit in de derde rij. In 2025 werd een woning die niet het hoofdverblijf van de koper was belast tegen 10,4%. Vanaf 2026 is dat tarief 8%. Het tarief van 2% voor eigen bewoning is niet veranderd, en het starterstarief van 0% blijft afhankelijk van de voorwaarden in de volgende paragraaf.

Het tarief wordt bepaald door hoe u de woning gaat gebruiken, niet door wat voor koper u bent. Een gezin dat een derde woning koopt om te verhuren betaalt 8%; een starter die een appartement koopt om in te wonen betaalt 2% of, als hij of zij in aanmerking komt, 0%.

Wat "zelf voor langere tijd wonen" betekent

De tarieven van 2% en 0% zijn gereserveerd voor een woning waarin de koper voor langere tijd gaat wonen. De Belastingdienst omschrijft de voorwaarde als een woning "waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen". U bevestigt dit in een schriftelijke verklaring die de notaris nodig heeft voordat de akte wordt getekend. Koopt u een woning, verklaart u dat u er gaat wonen en verhuurt u haar vervolgens vanaf het begin, dan riskeert u een naheffing voor het verschil.

"Voor langere tijd" wonen is een feitelijke toets. Een korte overbruggingsperiode voordat u de woning verhuurt voldoet er niet aan. Een echte verhuizing die later door omstandigheden buiten uw macht wordt afgebroken is een andere situatie, en de pagina's van de Belastingdienst beschrijven uitzonderingen. Zijn uw plannen onzeker, vraag dan de notaris of een belastingadviseur voordat u bepaalt welk tarief u claimt, want die keuze wordt bij de overdracht gemaakt.

De startersvrijstelling in 2026

De startersvrijstelling brengt het tarief op 0%. De Belastingdienst noemt deze voorwaarden, en u moet er op de dag dat u de woning verkrijgt aan allemaal voldoen:

• U bent meerderjarig en jonger dan 35 op de dag van de overdracht. De officiële formulering is "meerderjarig en jonger dan 35 jaar", dus een koper die de dag vóór de levering 35 wordt, komt niet in aanmerking.
• U gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen, dezelfde toets als voor het tarief van 2%.
• U hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. Zij is eenmaal per persoon beschikbaar.
• De woningwaarde is op het moment van de overdracht niet hoger dan € 555.000. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd; het bedrag voor 2026 is € 555.000.
• De ondertekende verklaring (Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling) is vóór de overdracht in het bezit van de notaris.

Uit deze lijst volgen drie praktische punten.

Het is per persoon, niet per stel. Twee partners die samen kopen worden afzonderlijk beoordeeld. Is de een 34 en de ander 36, dan kan alleen het aandeel van de jongste partner vrijgesteld zijn, en wordt het andere aandeel belast tegen 2%. Vraag de notaris om de akte zo op te stellen.

De waardegrens is een klif, geen drempel. Is de woningwaarde hoger dan € 555.000, dan stelt de Belastingdienst dat u helemaal geen recht hebt op de vrijstelling. U krijgt niet 0% over de eerste € 555.000 en 2% over de rest. De volledige waarde wordt belast tegen het gewone tarief waarvoor u in aanmerking komt.

Latere aankopen tellen mee voor de grens. De Belastingdienst geeft een voorbeeld om te laten zien hoe de antimisbruikregel werkt: een koper koopt op 1 januari 2026 een woning voor € 550.000 en koopt op 23 maart 2026 voor € 10.000 een garage die bij de woning hoort. Samen is dat € 560.000, boven het maximum van € 555.000, en de vrijstelling wordt opnieuw beoordeeld. Hoort een parkeerplaats, berging of stuk tuin bij de woning, neem die dan mee in uw berekening vóór de levering.

Hoe de belasting wordt berekend en betaald

Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van wat u verkrijgt. Bij een gewone aankoop tussen onafhankelijke partijen is dat normaal gesproken de koopsom, maar de Belastingdienst legt de precieze regels per situatie uit, waaronder aankopen onder de marktwaarde, erfpacht en aandelen in vastgoedvennootschappen. Koopt u met korting van een familielid, reken er dan op dat de waarderingsvraag aan de orde komt.

Wordt er een notariële akte opgemaakt, dan doet de notaris digitaal aangifte en betaalt de overdrachtsbelasting namens u. In de woorden van de Belastingdienst: "De notaris doet dan voor u digitaal aangifte en betaalt ook namens u de overdrachtsbelasting." U ziet de belasting daarom als één regel op de nota van afrekening, samen met het honorarium van de notaris, de hypotheekakte en de kosten van het Kadaster. Wordt er geen notariële akte opgemaakt, wat bij een woning zelden voorkomt, dan moet u zelf binnen een maand nadat u eigenaar bent geworden aangifte doen en de belasting rechtstreeks aan de Belastingdienst overmaken.

Een rekenvoorbeeld maakt het verschil tussen de tarieven concreet. Voor een woning met een waarde van € 450.000 is 2% gelijk aan € 9.000, zou het tarief van 8% uitkomen op € 36.000, en is de startersvrijstelling € 0. Het voorbeeld bepaalt niet welk tarief op u van toepassing is; dat doen de voorwaarden hierboven.

Waar kopers geld verliezen

Het verkeerde tarief claimen. De verklaring is bindend. Kopers die de woning willen verhuren, of die kopen voor een kind dat er gaat wonen, moeten de verklaring voor eigen bewoning niet ondertekenen. Kopen voor een familielid kan onder andere regels vallen, en de notaris kan die toelichten, maar het geeft u geen recht op uw eigen tarief van 2% op grond van hun bewoning.

De verklaring vergeten. Voor de startersvrijstelling moet het ondertekende formulier vóór de overdracht binnen zijn. Notarissen sturen het normaal gesproken mee met de conceptakte, maar controleer dat het door elke koper die in aanmerking komt is ondertekend en teruggestuurd.

Gekoppelde aankopen negeren. Garages, bergingen en percelen die later voor dezelfde woning worden gekocht kunnen het totaal boven € 555.000 brengen en de vrijstelling ongedaan maken, zoals het voorbeeld van de Belastingdienst laat zien.

De belasting verwarren met kosten koper. Overdrachtsbelasting is maar één onderdeel van de "kosten koper". Onze gids over de verborgen kosten van een woning kopen in Nederland somt de kosten van notaris, taxatie, hypotheekadvies en bouwkundige keuring op die erbovenop komen. Nieuwbouwwoningen worden meestal met btw verkocht, en de Belastingdienst noemt een vrijstelling voor gevallen waarin u ook btw betaalt; de stukken van de ontwikkelaar vermelden welk regime geldt.

Begroten met de cijfers van vorig jaar. Het beleggerstarief en de waardegrens voor starters zijn op 1 januari 2026 veranderd, en beide worden naar verwachting in de komende jaren opnieuw aangepast. Controleer de actuele tabel voordat u een bod doet, en lees haar opnieuw als de levering in een nieuw kalenderjaar valt.

Een checklist voordat u tekent

1. Bepaal eerlijk hoe u de woning de komende jaren gaat gebruiken. Dat bepaalt het tarief.
2. Bent u jonger dan 35, controleer dan elke startersvoorwaarde, ook of u de vrijstelling al eerder hebt gebruikt en of de totale waarde inclusief gekoppelde aankopen op of onder € 555.000 blijft.
3. Vraag de notaris om de conceptnota van afrekening en zoek de regel overdrachtsbelasting. Controleer het tarief en het bedrag waarover het wordt berekend.
4. Stuur de ondertekende verklaring vóór de datum van overdracht terug.
5. Bewaar de akte en de nota van afrekening; de Belastingdienst kan later naar de verklaring vragen.

De WOZ-waarde die u op brieven van de gemeente ziet is een ander getal, gebruikt voor lokale belastingen en het puntenstelsel voor huurwoningen; zie onze gids over de WOZ-waarde uitgelegd. Zij bepaalt niet de grondslag van de overdrachtsbelasting bij een gewone aankoop.

Hoe Huisly hierin past

Huisly helpt u actuele koopwoningen in heel Nederland te vinden en de oorspronkelijke bron van de advertentie te openen. Gebruik de koopzoekopdracht om vraagprijzen te vergelijken met de startersgrens van € 555.000 in de gebieden die u overweegt, en bewaar de woningen die u wilt bezichtigen. Huisly berekent uw belasting niet en controleert uw recht op vrijstelling niet; dat doen de notaris en de Belastingdienst. Hebt u eenmaal een shortlist, dan behandelen ons overzicht van hypotheekrentes in 2026 en de gids voor zzp'ers die een hypotheek afsluiten de financieringskant.

Bronnen

• Belastingdienst, Het tarief van de overdrachtsbelasting: de tarieftabellen voor 2025 en 2026.
• Belastingdienst, Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen?: de voorwaarden voor leeftijd, waarde, eenmalig gebruik, bewoning en verklaring, en het antimisbruikvoorbeeld.
• Belastingdienst, Hoe betaalt u overdrachtsbelasting? en Wanneer betaalt u overdrachtsbelasting?: hoe en wanneer de belasting wordt aangegeven en betaald.

De cijfers zijn gecontroleerd op juistheid tot 1 januari 2027, wanneer de jaarlijkse tabel opnieuw wordt vastgesteld.