Nederlandse Woningmarkt 2026: Prognose van 4–5% Prijsstijging & Wat Dit Voor Jou Betekent

Gepubliceerd: Januari 2026

Na jaren van explosieve groei gaat de Nederlandse woningmarkt in 2026 een nieuwe fase in. De prijzen zullen blijven stijgen, maar veel langzamer dan in 2025. In plaats van de sprongen van 8–9% die we vorig jaar zagen, verwachten we een gematigde groei van 4–5%. Deze verschuiving is geen crash — het is een normalisering van de markt. Hier is wat de data ons vertelt en wat dit betekent voor jouw woonbeslissingen dit jaar.

---

Het Grote Plaatje: Waarom de Afremming?

Om de prognose voor 2026 te begrijpen, moet je weten waarom 2025 zo explosief was.

2025: Het Uitzonderlijke Jaar

In 2025 stegen de Nederlandse huizenprijzen met 6,5–8,7%, afhankelijk van welke bank je vraagt. Dit zette een trend voort uit 2024, toen de prijzen met 8,7% stegen. De redenen waren:

1. Dalende hypotheekrentes (van 4,5% naar 3,4–3,8%) - Lees meer over hypotheken
2. Stijgende gezinsinkomens (lonen +4%)
3. Extreem woningtekort (400.000 woningen te weinig)
4. Beleggers die huurwoningen verkochten (200.000+ woningen op de markt door nieuwe belastingregels)

Al deze factoren creëerden een perfecte storm van vraag en beperkt aanbod. Mensen konden goedkoper lenen, verdienden meer en vonden weinig opties. Resultaat: de prijzen schoten omhoog.

2026: Het Jaar van Normalisering

In 2026 zwakken drie van die vier factoren aanzienlijk af:

1. Loongroei Vertraagt

Inkomens zullen in 2026 niet zo snel stijgen. Dit is de kritieke factor. Wanneer mensen minder extra geld verdienen, kunnen ze minder lenen. Lagere leencapaciteit = lagere prijzen.

2. Hypotheekrentes Stabiliseren (Geen Verdere Dalingen)

De Europese Centrale Bank heeft de rentes agressief verlaagd. Die buffer is op. De meeste experts denken nu dat de hypotheekrentes de bodem hebben bereikt en vlak zullen blijven of licht zullen stijgen in 2026. Dit neemt de “rentes dalen, dus koop nu” urgentie weg die 2025 dreef.

3. Verkoopgolf door Beleggers Eindigt

In 2025 verkochten verhuurders en vastgoedbeleggers naar schatting 200.000+ panden omdat verhuren minder winstgevend werd. Dit overspoelde de markt met aanbod. Tegen begin 2026 wordt verwacht dat deze golf stabiliseert. Minder woningen te koop = minder neerwaartse druk op prijzen, maar ook minder koopurgentie.

Resultaat: De perfecte storm wordt een typische markt. Prijzen stijgen nog steeds — maar langzaam.

---

De Prognose voor 2026: Cijfers van de Grootbanken

Alle grote Nederlandse banken zijn het eens: de prijzen zullen in 2026 blijven stijgen, maar met 4–5% in plaats van 8–9%.

Overzicht per Bank

Bank	Groei 2025	Groei 2026	Opmerkingen
ABN AMRO	8,7%	3%	Meest conservatief; wijst op tragere loongroei
Rabobank	8,6%	5,5–5,7%	Optimistischer; ziet aanhoudende vraag
ING	~7%	4%	Gematigd beeld; verwacht stabilisatie
DNB (De Nederlandsche Bank)	~7,5%	4%	Officiële prognose; wijst op betaalbaarheidsknelpunt
Consensus	~8%	4–5%	Middenweg: gestage maar tragere groei

Wat Deze Percentages in de Praktijk Betekenen

Stel je kijkt naar een woning van €400.000:

Jaar	Prijs (4% groei)	Prijs (5% groei)
Begin 2026	€400.000	€400.000
Midden 2026	€408.000	€410.000
Eind 2026	€416.000	€420.000

Vergelijk dit met 2025: datzelfde huis zou in één jaar €32.000–€36.000 duurder zijn geworden. In 2026 verwacht je €16.000–€20.000.

Waarom dit belangrijk is: Tragere groei betekent:

• ✅ Betere onderhandelingspositie voor kopers (minder biedingsoorlogen)
• ✅ Meer tijd om te sparen voor een aanbetaling
• ❌ Minder vermogensopbouw voor huidige huiseigenaren
• ❌ Minder aantrekkelijk voor kortetermijnbeleggers

---

Het Verborgen Verhaal: Regionale Verschillen

Het nationale gemiddelde van “4–5%” verbergt enorme regionale variatie. Sommige gebieden boomen. Andere koelen af. Dit begrijpen is cruciaal voor 2026.

De Winnaars: Waar Prijzen Nog Steeds Snel Stijgen

Regio Utrecht: De Heetste Markt

Utrecht is de absolute winnaar van de Nederlandse woningmarkt. Bekijk woningen in Utrecht voor het actuele aanbod.

Prestatie 2025:

• Provincie Utrecht: +14,4%
• Stad Utrecht: +18,4% (!)

Waarom? Bevolking stroomt WEG uit het dure Amsterdam naar het goedkopere Utrecht. Jonge professionals, gezinnen, expats — iedereen verhuist naar Utrecht omdat je meer ruimte krijgt voor minder geld.

Prognose 2026: Zowel ABN AMRO als Rabobank verwachten dat Utrecht tot de hoogste groeicijfers landelijk zal behoren (7%+).

Wat dit voor jou betekent:

• Als je in Utrecht koopt: verwacht concurrentie (nog steeds een hete markt)
• Als je verkoopt in Utrecht: goed moment om te verkopen
• Alternatief: Overweeg voorsteden van Utrecht in plaats van het stadscentrum

Provincies Buiten de Randstad: De Groeimarkten in de Luwte

Buiten de grote steden gebeurt er iets onverwachts: goedkopere regio’s zien snellere prijsgroei dan Amsterdam.

2-Jaars Groei (2023–2025):

• Groningen: +23% (Bekijk woningmarkt Groningen)
• Overijssel: +22%
• Drenthe: +20%

Waarom? Thuiswerken, betere betaalbaarheid en mensen die de huizenprijzen in Amsterdam ontvluchten.

Prognose 2026: Rabobank verwacht dat “prijsgroei verschuift naar noordelijke regio’s” en Flevoland.

Prijsvergelijking (Data 2025):

• Zuid-Holland (regio Amsterdam): €366.814 gemiddelde hypotheek
• Groningen (uiterste noorden): €283.271 gemiddelde hypotheek
• Verschil: €83.543 (23% goedkoper!)

Wat dit voor jou betekent:

• Als je op afstand kunt werken, overweeg Groningen/Drenthe
• Betere waarde = snellere vermogensopbouw
• Minder concurrentie = betere onderhandelingspositie
• Maar: lagere doorverkoopvraag, langere verkooptijden

Flevoland: De Stille Klimmer

Flevoland (de polderprovincie tussen Amsterdam en Utrecht) zal naar verwachting een van de hoogste groeipercentages in 2026 zien omdat het dicht bij Amsterdam ligt maar betaalbaarder is.

---

De Afkoelers: Waar de Groei Vertraagt

De Grote Vier steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) ervaren allemaal (of gaan ervaren) tragere groei in 2026.

Amsterdam: Van Held naar Afkoeling

Prestatie 2025:

• Huizenprijzen: +10,1%
• Maar: groei was halverwege het jaar al aan het vertragen

Prognose 2026: Prijzen zullen stijgen, maar “minder snel” dan in andere regio’s.

Waarom de afkoeling?

1. Al duur (€400.000+ mediaan)
2. Veel leegstaande woningen (21.770 staan leeg)
3. Verkoopgolf van beleggers geconcentreerd in Amsterdam
4. Minder ruimte voor loon-gedreven groei

Wat dit voor jou betekent:

• ✅ Betere kopersmarkt (minder concurrentie)
• ❌ Geen investering voor snelle vermogensgroei meer
• ✅ Goed moment om te kopen (minder druk van biedingsoorlogen)
• ❌ Slecht moment om te verkopen

Rotterdam & Den Haag: Gematigde Afkoeling

Groei 2025:

• Rotterdam: +8,9%
• Den Haag: Gemengde prestaties

Prognose 2026: Tragere groei verwacht, maar nog steeds positief.

Waarom? Hoge prijzen + minder activiteit van beleggers = afkoeling.

---

Hypotheekrentes in 2026: Wat te Verwachten

Goed nieuws: het is onwaarschijnlijk dat hypotheekrentes in 2026 zullen pieken.

Huidige Rentes (Jan 2026)

Looptijd	Rentebereik	Opmerkingen
10 jaar vast	3,4–3,6%	Meest aantrekkelijk
20 jaar vast	3,7–4,1%	Goed voor stabiliteit op lange termijn
30 jaar vast	3,8–4,3%	Hogere premie voor langste zekerheid
Variabel / 1–5 jaar	~3,4%	Risicovol; rentes kunnen over 5 jaar stijgen

Vooruitzicht 2026

De consensus: Rentes blijven ongeveer gelijk of dalen licht met 0,5 procentpunt.

Waarom?

• Depositorente Europese Centrale Bank blijft naar verwachting op 2%
• Inflatie daalt langzaam richting doelstelling van 2%
• Geen grote renteschokken verwacht

Conclusie: Als je in 2026 koopt, verwacht dan geen rentedalingen die je leencapaciteit verhogen. Budgetteer conservatief.

Wat is er veranderd t.o.v. 2025?

In 2025 daalden de hypotheekrentes van 3,8% → 3,4% gedurende het jaar. Die daling van 0,4% betekende duizenden euro’s goedkopere hypotheken. Verwacht dat niet in 2026.

---

Transacties & Aanbod in 2026

Hoeveel Woningen Zullen Verkocht Worden?

2025: ~200.000+ woningen verkocht (bijna een record) Prognose 2026: 223.000–233.000 woningen

Dit klinkt als meer, maar de groei is naar verwachting slechts 1%. Het uitzonderlijke volume van 2025 (gedreven door verkopende beleggers) normaliseert.

Waarom de Vertraging?

De grote verkoopgolf van beleggers is voorbij. Tegen begin 2026 hebben de meeste verhuurders die wilden uitstappen, al verkocht. Daarna keert het transactievolume terug naar “normale” niveaus.

Wat dit voor jou betekent:

• Iets minder keuze in koopwoningen
• Maar ook minder concurrentie tussen kopers
• Netto effect: ongeveer in evenwicht

---

Wie Profiteert het Meest in 2026?

✅ Starters (Beste Jaar Sinds 2024)

Waarom 2026 goed voor jou is:

1. Hogere vrijstellingen: Vrijstelling overdrachtsbelasting stijgt naar €555.000 (van €525.000)
2. NHG-grenzen stijgen: Maximale NHG-dekking gaat naar €470.000 (van €450.000)
3. Tragere prijzen: Minder agressieve biedingsoorlogen
4. Stabiele rentes: Rentes stijgen niet, dus betaalbaarheid verbetert

Actie: 2026 is een kopersmarkt voor starters. Minder concurrentie, betere voorwaarden, overheidssteun neemt toe.

✅ Expats die Willen Kopen

Waarom 2026 werkt:

• Hypotheekrentes stabiel (geen haast)
• NHG-grens stijgt (meer komen in aanmerking)
• Tragere markt (minder druk, betere onderhandeling)
• bunq/fintechs makkelijker (geen BSN nodig voor sommige checks)

Actie: Als je hebt gewacht met kopen, is 2026 minder hectisch dan 2025.

❌ Huidige Huiseigenaren (Lagere Vermogensgroei)

Waarom 2026 lastiger is:

• De waarde van je huis groeit minder snel
• Oversluitrentes dalen niet (in tegenstelling tot 2024–2025)
• Minder opbouw van overwaarde om op te nemen

Actie: Verkoop niet om “hogerop” te gaan wonen. Blijf langer zitten, of focus op woongenot in plaats van investering.

⚠️ Vastgoedbeleggers (Tijd om te Herberekenen)

Waarom 2026 uitdagend is:

• Tragere prijsgroei = lagere waardestijging
• Huren stijgen 4–6% (nog steeds redelijk) maar langzamer dan prijzen
• Aanbod nog steeds krap (goed voor verhuurders, maar minder woningen te koop)

Actie: Beleggers hebben betere fundamenten nodig dan alleen prijsgroei. Focus op huurrendement, niet op waardestijging.

---

Het Grote Plaatje: 2026 vs 2025

Factor	2025	2026
Prijsgroei	8–9%	4–5%
Loongroei	Hoog	Vertragend
Hypotheekrentes	Dalend	Stabiel
Activiteit Beleggers	Hoog (verkopen)	Normaliserend
Concurrentie Kopers	Intens	Gematigd
Beste voor Kopers?	Nee (biedingsoorlogen)	Ja (meer tijd)
Beste voor Verkopers?	Ja (snelle verkoop)	Misschien (tragere deals)

---

Wat Moet Je Nu Doen?

Als Je Koopt in 2026

1. Krijg vooraf goedkeuring voor een hypotheek – Nu de rentes stabiel zijn, leg de voorwaarden vast voordat ze bewegen
2. Verbreed je zoekgebied – Utrecht en provinciale gebieden hebben meer potentieel
3. Onderhandel harder – Tragere markt = meer ruimte om over de prijs te onderhandelen
4. Ga er niet van uit dat rentes zullen dalen – Budgetteer voor huidige rentes (3,4–4,3%)

Als Je Verkoopt in 2026

1. Prijs realistisch – 4–5% groei is gezond; verwacht geen biedingsoorlogen van 8%
2. Presenteer goed – Met meer tijd telt de presentatie zwaarder
3. Overweeg regionale variaties – Verkopen in Amsterdam? Verwacht tragere deals. Verkopen in Utrecht? Nog steeds ‘hot’.

Als Je Twijfelt Tussen Kopen of Huren

1. Kopen is logisch als:

   • Je de huidige rentes kunt betalen zonder te overstrekken (Check verborgen koopkosten)
   • Je stabiliteit wilt (niet gokt op waardestijging)

2. Huren is logisch als:

   • Je flexibiliteit wilt
   • Je onzeker bent over de locatie - probeer eerst huren in Amsterdam of Rotterdam

---

Conclusie

2026 is geen crash-jaar. Het is een overgangsjaar. Na de explosieve periode 2024–2025 koelt de markt af naar een duurzamere jaarlijkse groei van 4–5%. Dit is gezond. Het geeft starters ademruimte, neemt de druk van biedingsoorlogen weg en brengt wat gezond verstand terug in de prijsstelling.

De regionale twist: Als je flexibel bent qua locatie, bieden noordelijke provincies (Groningen, Drenthe, Overijssel) en de regio Utrecht betere waarde en sterkere groei. Amsterdam en grote steden koelen af.

Voor de meeste mensen: 2026 is eigenlijk een beter jaar om te kopen dan 2025 was. Minder gekte. Betere voorwaarden. Meer onderhandelingskracht. Doe er je voordeel mee.

---

Belangrijke Bronnen & Referenties

• ABN AMRO Woningmarkt Monitor (Q3 2025)
• Rabobank Woningmarktbericht (Q3 2025)
• ING Woningmarktvooruitzicht (2026)
• De Nederlandsche Bank (DNB) Prognose
• CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) Woningdata
• OHAO Hypotheekrente Analyse 2026
• DutchNews Woningmarkt Berichtgeving (Dec 2025–Jan 2026)

Data per januari 2026. Marktomstandigheden kunnen veranderen. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor persoonlijk advies.