Alle Nieuwe Woonregels voor 2026: Een Compleet Overzicht voor Huurders en Kopers

Gepubliceerd: Januari 2026

De Nederlandse woningmarkt ondergaat in 2026 aanzienlijke veranderingen. Of je nu aan het sparen bent voor je eerste huis, op zoek bent naar een betaalbare woning of als vastgoedondernemer werkt – deze nieuwe wetten en regelingen zullen direct van invloed zijn op je beslissingen. Dit artikel biedt je een volledig overzicht van alle wijzigingen, zodat je goed voorbereid bent.

Voor Huurders: Grote Veranderingen bij Huurtoeslag

Meer mensen komen in aanmerking voor huurtoeslag

Vanaf 1 januari 2026 gelden volledig nieuwe regels voor huurtoeslag (rent allowance) die goed nieuws brengen voor ongeveer 170.000 extra huishoudens. De regering heeft de regels aanzienlijk versoepeld.

De grootste vernieuwing: geen maximale huurgrens meer

Tot 2025 kon je alleen huurtoeslag krijgen als je huur niet hoger was dan €900,07 per maand (voor volwassenen). Deze grens is verdwenen. Vanaf 2026 kun je huurtoeslag aanvragen zelfs als je huur hoger is, zolang je aan de andere voorwaarden voldoet.

Wat belangrijk is: hoewel je mag aanvragen met een hogere huur, wordt je toeslagbedrag nog steeds berekend op basis van maximumhuren:

18-21 jaar: maximaal €498,20 per maand
21 jaar en ouder: maximaal €932,93 per maand

Dit betekent dat je voor huren boven deze bedragen geen extra toeslagtegoed krijgt, maar je kunt wel aanvragen.

Leeftijdsgrens verlaagd naar 21 jaar

Jongeren profiteren van een belangrijke verandering: de leeftijdsgrens voor volledige huurtoeslag is verlaagd van 23 naar 21 jaar. Dit sluit aan bij de leeftijd waarop jongeren het wettelijk minimumloon krijgen.

Voor 21- en 22-jarigen geldt nu hetzelfde berekensysteem als voor volwassenen, wat leidt tot hogere toeslagbedragen.

Inkomens- en vermogensgrenzen aangepast

De inkomens- en vermogensgrenzen zijn iets verhoogd, waardoor meer mensen onder de drempel vallen:

Alleenstaanden: €38.479 vermogen
Couples: €76.958 vermogen

Een belangrijk detail: je basisinkomen mag niet hoger zijn dan ongeveer €38.500 per persoon, afhankelijk van je huissituatie.

Woningeisen blijven gelijk

Je moet nog steeds aan deze voorwaarden voldoen:

Je bent minstens 18 jaar oud (21 voor volledig toeslagniveau)
Je woont in een zelfstandige woning (met eigen voordeur, keuken en badkamer)
Je hebt een geldig huurcontract
Je bent ingeschreven bij je gemeente (BRP)
Je hebt een BSN-nummer

Diensten niet meer inbegrepen

Wijziging 2026: servicekosten tellen niet meer mee. Alleen de base rent (kale huur) wordt meegerekend. Dit betekent dat verwarming, water en onderhoud niet meer worden meegenomen in de berekening van je toeslagtegeven.

Hoe aanvragen?

Aanvragen gaat via Mijn Toeslagen op de website van de Belastingdienst. Je kunt met je DigiD inloggen en je aanvraag digitaal indienen. Het mooie: je kunt je aanvraag terugdateren tot 1 januari 2026, dus als je nu pas aanvraagt, krijg je mogelijk terug tot januari.

Huurverhogingen 2026: Waar Moet Je Rekening Mee Houden?

De regering stelt elk jaar maximale huurverhogingen vast, gebaseerd op inflatie en loongroei. Hoewel verhuurders deze percentages mogen gebruiken, zijn ze niet verplicht om volledig te verhogen.

Sociale woningbouw: 4,1% (vanaf 1 juli 2026)

Voor sociale huurwoningen (huren tot €879,66 per maand) mag de huur maximaal met 4,1% stijgen. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar (3,6%) plus 0,5%. Deze verhoging gaat in op 1 juli 2026 en blijft geldig tot 1 juli 2027.

Middensegment: 6,1% (vanaf 1 januari 2026)

Voor het middensegment (huren tussen €932,93 en €1.228,07 per maand) geldt een hoger percentage van 6,1%. Dit percentage is gebaseerd op de loonstijging van collectieve arbeidsovereenkomsten plus 1%. Omdat lonen sterker stijgen dan inflatie, is dit percentage hoger.

Vrije sector: 4,4% (vanaf 1 januari 2026)

Voor de vrije huursector (huren boven €1.158 per maand) mag de verhoging 4,4% bedragen. Dit is gebaseerd op het laagste van inflatie of loongroei, plus 1%.

Belangrijk: Deze percentages zijn maxima. Je verhuurder hoeft niet volledig te verhogen; zij kunnen ook minder of helemaal niet verhogen. Dit hangt af van je huurcontract.

Voor Huizenkoper: Hypotheekregels en Belastingvoordelen

Het NHG: Hoger Geleend Bedrag in 2026

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) helpt huizenkopers verantwoord geld te lenen met bescherming tegen schuldenrest bij gedwongen verkoop. De grenzen zijn in 2026 verhoogd:

NHG-limieten 2026

Standaard: €470.000 (was €450.000)
Met energiebesparingsmaatregelen: €498.200

Dit geldt voor alle soorten woningen, inclusief caravans en standplaatsen.

NHG-premie: 0,4% van het geleende bedrag (onveranderd)

Overdrachtsbelasting: Flinke Voordelen voor Starters

Voordeel voor starters onder de 35 jaar

De eerste-kopersvrijstelling (starter exemption) is aanmerkelijk verhoogd:

Vorig jaar: €525.000
2026: €555.000

Kopers onder de 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen als hun woning onder deze grens ligt. Dit is een aanzienlijk voordeel – voor veel starters betekent dit nul procent belasting.

Let op: De vervaldatum in de notarisakte bepaalt welke grens geldt. Koop je in 2025 maar gaat de overdracht in 2026? Dan geldt de hogere grens van €555.000.

Belastingvoordeel voor beleggers

Wie een tweede woning koopt (als huurinvestering of vakantiehuis), betaalt aanzienlijk minder overdrachtsbelasting:

Vorig jaar: 10,4%
2026: 8%

Op een woning van €450.000 scheelt dit ruim €10.800.

Leencapaciteit: Duurzaamheid Beloont, Maar Minder Dan Vorig Jaar

De regering stimuleert energiezuinige huizen, maar de incentives zijn enigszins verminderd vanwege veranderde beleid rond zonnepanelen.

Waarom minder? Vanaf 2027 mogen Nederlanders de energie die zij teruggeven aan het net niet meer aftrekken van hun energierekening, en moeten ze zelfs betalen. Dit betekent minder financieel voordeel uit zonnepanelen, dus minder extra leencapaciteit.

Bijleenbedragen per energielabel 2026

Energielabel	Extra leenbedrag	Verandering t.o.v. 2025
A++++ (met garantie)	€0	-€50.000
A++++	€30.000	-€10.000
A+++	€25.000	-€5.000
A++	€0	onveranderd
E, F, G (voor renovatie)	€20.000	onveranderd

Goed nieuws: huizen met lagere energielabels (E, F, G) kunnen nog steeds €20.000 extra lenen speciaal voor energiebesparing. Dit helpt minder efficiënte huizen betaalbaarder te maken.

Loongroei Vs. Strengere Leennormen: De Paradox

Eén ding is belangrijk om te begrijpen: hoewel lonen in 2026 naar verwachting met 4,1% stijgen, zal je leencapaciteit mogelijk toch dalen. Dit komt doordat Nibud (het instituut dat verantwoord lenen bepaalt) de leennormen iets aanscherpt.

Voor veel kopers geldt: zelfs met hoger loon, kan je minder lenen dan vorig jaar. Dit geldt vooral voor zij die al op de grens zaten van wat zij kunnen betalen.

Energieefficiëntie: Nieuwe Verplichtingen en Subsidies

Hybride warmtepompen verplicht vanaf 2026

Als je je centrale verwarming vervangen gaat vervangen, zul je vanaf 2026 een hybride warmtepomp moeten installeren (of een groen alternatief). Een hybride warmtepomp combineert lucht-warmte met een gasketel en kan je verwarmingskosten met 25% reduceren.

Subsidies en leningen

Subsidie: tot 30% van de kosten
0%-lening: beschikbaar via het Nationaal Warmtefonds voor lage- en middeninkomens

Huren met label E, F of G niet meer toegestaan (2030)

Huisbazen worden gewaarschuwd: huizen met energielabels E, F of G kunnen na 2030 niet meer verhuurd worden. Dit geeft de komende vier jaar gelegenheid voor renovaties.

Betere energielabels Geven Hypotheekvoordelen

De energieeffiëntie van een huis speelt een belangrijk rol in hoeveel je mag lenen:

Huizen met label A zijn het meest efficiënt
Huizen met label G zijn het minst efficiënt
Betere labels = meer leencapaciteit

Meer dan de helft van de Nederlandse huizen heeft label D tot G, dus veel woningen kunnen nog verbeterd worden.

Amsterdam: Nieuwe Vergunningregeling voor Tweede Woningen

Wie heeft een vergunning nodig?

Vanaf 1 januari 2026 moet iedereen die een pied-à-terre (tweede woning voor incidenteel gebruik) in Amsterdam wil houden, een vergunning aanvragen.

Deze maatregel richt zich op mensen die hun hoofdresidentie elders hebben maar een apartement of huis in Amsterdam behouden voor incidenteel gebruik.

Wanneer krijg je vergunning?

Je krijgt vergunning als je aan één van deze voorwaarden voldoet:

Je werkt in Amsterdam: minstens 2 dagen per week, minstens 6 maanden per jaar
Je biedt informele zorg: minstens 8 uur per week voor een Amsterdammer
Je hebt Amsterdam-roots: je hebt minstens 3 jaar in Amsterdam gewoond en ingeschreven gestaan, voordat je verhuisde

Andere eisen voor alle tweede woningen

Maximaal één tweede woning per persoon
Geen vakantieverhuur (Airbnb, etc.)
Geen kantoor- of bedrijfsmatige gebruik
Niet van toepassing op sociale huisvesting
Alleen voor persoonlijk gebruik door je huishouden

Bestaande tweede woningen

Wie nu al een pied-à-terre in Amsterdam heeft, krijgt automatisch een eenjaarsvergunning. Dit geeft tijd om je situatie aan te passen of aan te tonen dat je aan de voorwaarden voldoet.

Uitzonderingen voor speciale omstandigheden (scheiding, plotselinge werkverplacing, etc.) kunnen worden verleend met flexibiliteitsclausules.

Waarom deze maatregel?

Amsterdam schat dat er momenteel 2.500 tot 3.000 tweede woningen in de stad zijn die grotendeels leegstaan. Dit terwijl bijna 90.000 huizen in Nederland leegstaan en meer dan 400.000 mensen naar een woning zoeken.

De gemeente wil deze leegstand aanpakken en verhuurders dwingen hun panden in te zetten voor permanente bewoners in plaats van incidenteel gebruik.

Praktische Tips: Wat Je Nu Moet Doen

Als je huurder bent

Check je huurtoeslag: Ga naar toeslagen.nl en controleer of je nu kwalificeert onder de nieuwe regels
Backdate je aanvraag: Je kunt aanvragen en terugbetaald krijgen tot 1 januari 2026
Zet alle huurdocumenten op orde: Zorg dat je geldig contract klaar ligt
Houdt je huurverhoging in de gaten: Controleer of je verhuurder niet boven de maximumpercentages gaat

Als je huizenkoper bent (starter)

Bereken je maximale lening: Zoek contact met een hypotheekadviseur, want je leencapaciteit kan anders zijn dan vorig jaar
Benutz de verhoogde starters-vrijstelling: Je hebt tot €555.000 zonder overdrachtsbelasting (onder de 35 jaar)
Kijk naar energielabels: Een betere energielabel geeft je meer leencapaciteit

Als je verhuurder/belegger bent

Bekijk de belastingverandering: Het tarief daalt van 10,4% naar 8%
Plan energieverbeteringen: De trend gaat naar verplichte warmtepompen (2026) en uiteindelijk naar minimum label C (2030)
Amsterdam-eigenaars: Zorg dat je weet of je een vergunning nodig hebt voor een tweede woning

Als je in Amsterdam woont

Check of je vergunning nodig hebt: Heeft je tweede woning in Amsterdam? Controleer of je aan één van de voorwaarden voldoet
Dien tijdig in: Zorg dat je aanvraag goed wordt ingediend voordat je eenjaarsvergunning afloopt

Vragen die je Jezelf Kunt Stellen

Ben ik nu ineens wel geschikt voor huurtoeslag?

Misschien! De ~170.000 nieuwe huishoudens die nu kwalificeert, zijn vooral mensen die iets te veel verdienden of te veel huur betaalde. Check via toeslagen.nl.

Mijn loon stijgt met 4%, maar kan ik minder lenen?

Helaas: ja, dit kan gebeuren. De leennormen zijn aangescherpt, dus hoger loon kompenseert dit niet altijd. Vraag je hypotheekadviseur precies voor jou.

Ik ben 25 en wil een huis kopen. Wat helpt mij?

De verhoging van de starters-vrijstelling naar €555.000 helpt veel starters. Zorg dat je energieefficiënte eigenschappen overweegt – die geven extra leencapaciteit.

Mijn verhuurder wil 5% verhogen. Is dat legaal?

Hangt af van je sector:

Sociale huisvesting: max 4,1% (per juli 2026)
Middensegment: max 6,1%
Vrije sector: max 4,4% Als je verhuurder hoger gaat, kun je bezwaar aantekenen.

Ik heb een tweede huis in Amsterdam. Help

Vraag jezelf af: werk ik minstens 2 dagen per week in Amsterdam? Of betrek ik dagelijks voor zorg? Of kan ik aantonen dat ik 3+ jaar heb gewoond? Zo niet, moet je verkopen of verhuren, of verhuizen (registreren) in Amsterdam.

Conclusie: Goed Voorbereide Huizenhunters Winnen

2026 brengt aanzienlijke veranderingen in de Nederlandse woningmarkt. Of je nu huurder, huizenkoper of verhuurder bent – het loont zich om goed ingeëind te zijn.

De voornaamste boodschap

Huurders: Check of je nu kwalificeert voor huurtoeslag – 170.000 huishoudens kunnen nu voor het eerst aanvragen
Starters: De verhoogde starters-vrijstelling (€555.000) is een groot voordeel, maar je leencapaciteit kan tegenvallen
Beleggers: Het tarief voor tweede woningen daalt aanzienlijk, maar zorg dat je energieefficiëntie onder controle hebt
Amsterdammers: Zorg dat je weet of je een vergunning nodig hebt voor een tweede huis

Veel sterkte met je woonplannen in 2026!

Meer Informatie & Officiële Bronnen

Huurtoeslag info: belastingdienst.nl/toeslagen
NHG en hypotheken: nhg.nl
Woningmarkt & belasting: government.nl/housing
Amsterdam second home permits: Amsterdam.nl (wonen)
Huurcommissie vragen: huurcommissie.nl

Dit artikel is gebaseerd op gegevens gepubliceerd in december 2025 en januari 2026 door de Nederlandse regering, Belastingdienst, en erkende hypotheek- en woninginstituties.